朱海斌：一线城市房价涨幅超预期 预计明年涨10%
摩根大通中国首席经济学家朱海斌今日发表文章指出，2013年房价的上涨速度远远快于预期，北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目，主要是因为一线城市普遍面临供不应求。
12月18日讯 摩根大通中国首席经济学家朱海斌今日发表文章指出，2013年房价的上涨速度远远快于预期，北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目，主要是因为一线城市普遍面临供不应求。他预计，在2014年住房*策不出现明显变化的情况下，一线城市房价将上涨10%，二线城市上涨5%-10%，三线城市将与2013年持平。
根据国家统计局公布的11月份70个城市的房价指数，有94.3%的城市房价环比上涨。仅温州的新屋价格下跌，3个城市持平，66个城市上涨。其中，一线城市涨幅明显，北京同比上涨21.1%、上海同比上涨21.9%、广州同比上涨20.9%，深圳同比上涨21.0%。与2009-2010年间的房市繁荣不同的是，在这一轮房价上涨中，地区差异日渐突出。
朱海斌指出，2013年房价的上涨速度远远快于预期令人感到意外，北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。究其原因，朱海斌认为在城镇化和可支配收入强劲增长的推动下，住房需求回升成为房价上涨的主要推动因素，而在前几年，住房需求一直受到房地产调控*策的人为压制，直到最近这种影响才告消除。此外，2012年下半年以来信贷环境的普遍宽松以及*府没有采取进一步房地产调控措施，也对房价上涨起到了一定的支撑作用。
受调控*策影响，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，小城市新房供应量增长更快，房价涨幅也更为温和。根据摩根大通的计算，三线城市的房价11月份同比增长仅为4%，买房供房压力仍然属于可以接受的程度。
朱海斌分析表示，近几个月来，一线城市和部分房价涨幅过大的二线城市已经采取了新的调控措施，但主要侧重于加强住房限购，严格控制房贷发放（如将第二套住房的房贷首付比例由60%提高到70%）。但这些措施早已存在多年，边际影响有限。而在住房供给一方的措施似乎有些滞后。目前来看，房地产税不太可能在2014年扩大到全国，而且保障方计划对私人住房市场几乎没有任何影响。
因此，假设2014年住房*策不出现明显变化的情况下，朱海斌预期2014年一线城市房价将上涨10%，二线城市上涨5%-10%，三线城市将与2013年持平。同时，他指出，信贷紧缩将有助于遏制房价上涨的步伐，但供需条件仍然是影响房市的主要因素：尽管一线城市的房价泡沫会变得更加严重，但供给量的短缺也意味着市场需要更长时间才能消除泡沫。在住房供给量更为充足的部分小城市，2014年房价将开始下跌。
从长期来看，即使房价开始回调，也不太可能象其他许多国家那样演变为房市危机，或进而发展为金融危机。朱海斌分析称，这是因为中国的房地产泡沫主要存在于一线城市，在全国市场中仅占很少一部分。2012年，四个一线城市（北京、上海、深圳和广州）仅占总人口的4.7%，房产交易的3.8%。相比之下，其他城市的房价总体仍然属于可以承受的范围。因此，就全国水平而言，房市更有可能是回归到一个正常的发展周期，而不是陷于市场担心的崩溃局面。（杨晓宴）